佘双全、韩龄房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

成都市中级人民法院

民事判决书

（2017）川01民终7536号

上诉人（原审被告）：佘双全，男，1970年10月6日出生，汉族，住成都市双流区。

委托诉讼代理人：李游，四川建宜律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：韩龄，女，1986年8月8日出生，汉族，住四川省新津县。

委托诉讼代理人：李游，四川建宜律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：曾庆柯，男，1987年5月21日出生，汉族，住四川生自贡市沿滩区。

委托诉讼代理人：陈秋明，四川润森律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：卢柊吉，女，1989年6月8日出生，汉族，住四川省射洪县。

委托诉讼代理人：陈秋明，四川润森律师事务所律师。

上诉人佘双全、韩龄因与被上诉人曾庆柯、卢柊吉房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

佘双全、韩龄上诉请求：请求二审法院查清事实，依法改判，佘双全、韩龄不用返回曾庆柯、卢柊吉定金40000元。事实和理由：一审法院事实认定不清，证据不足。2016年5月2日，佘双全、韩龄与曾庆柯、卢柊吉签订了《房屋买卖合同》，佘双全、韩龄作为卖方，曾庆柯、卢柊吉作为买方。曾庆柯、卢柊吉支付了20000元的购房定金。佘双全、韩龄的房屋有抵押，在办理解除房屋抵押，偿还银行借款的过程中。曾庆柯、卢柊吉感觉买这个房屋比较麻烦，便明确给房屋中介说这个房屋他们不要了，并在中介处看其他房屋，后购买了其他房屋。故在此事中，曾庆柯、卢柊吉违约在先。一审法院却仅仅凭曾庆柯、卢柊吉提供的录音证据认定佘双全、韩龄违约。而对佘双全、韩龄申请的第三方证人、证言却不采纳，一审法院的做法让人难以理解。在此购房过程中，佘双全、韩龄与曾庆柯、卢柊吉一直是通过中介沟通，双方并无直接联系。所以中介的证人证言是可以采信的。况且佘双全、韩龄与中介方冯某之前素未谋面，因为购买房屋才认识，双方也不存在利害关系冲突，其证言的可信度是毋庸置疑的。同时在证人作证前，法庭已告知其若作伪证将承担的法律责任，证人也非常清楚这点，所以其证言是真实可靠，实事求是的。根据定金法则，佘双全、韩龄不用返还曾庆柯、卢柊吉支付的定金，相反其支付的定金应该没收。

曾庆柯、卢柊辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，当时5月2日双方签订房屋买卖合同，佘双全、韩龄需要将银行结清后才能过户，但是因为佘双全、韩龄垫资垫不了，还要求曾庆柯、卢柊吉为其做担保，曾庆柯、卢柊吉拒绝了，然后双方一直在协商，当时曾庆柯、卢柊吉6月20号左右待产需及时入住房屋，就和佘双全、韩龄协商曾庆柯、卢柊吉先入住，佘双全、韩龄再结清按揭，结果佘双全、韩龄就说房子不卖了。第二次协商曾庆柯、卢柊吉又提出7月15入住，佘双全、韩龄还是不同意，说房子不卖了。所以曾庆柯、卢柊吉认为一审认定清楚。

曾庆柯、卢柊向一审法院起诉请求：1、判令解除曾庆柯、卢柊与佘双全、韩龄于2016年5月2日签订的《房屋买卖合同》；2、判令佘双全、韩龄双倍返还曾庆柯、卢柊支付的购房定金40000元并赔偿曾庆柯、卢柊中介费损失2000元。

一审法院认定事实：2016年5月2日，曾庆柯、卢柊（买方、乙方）与佘双全、韩龄（卖方、甲方）通过成都大唐房屋中介有限公司（丙方）提供居间服务，签订了《房屋买卖合同》一份，载明：“甲方将座落在双流县东升镇长顺路三鑫雨竹居5-1-407，建筑面积39.78平方米房屋一套自愿出售给乙方……二、甲方将房屋以646000元出售给乙方，并达成以下买卖协议：（一）签订合同时乙方向甲方支付20000元整作为购房定金，同时甲方需提供该房屋办理产权过户所需证件及资料交由丙方代管，甲方所交资料必须真实有效。（二）付款方式及付款时间甲乙双方约定为：①签订本合同后甲方向银行申请还款（房屋有抵押）②双方约定于2016年5月5日到担保公司签订贷款合同，并在3个工作日内将所有资料补齐③甲方还款后乙方贷款通过后3个工作日内过户，并支付剩下首付126000元④剩余尾款500000元由银行转入韩龄账户⑤过户所产生的费用由乙方凭票支付。……四、基于丙方提供的居间服务，……乙方向丙方支付居间服务费2000元。上述居间服务费在本合同签定时付清丙方。五、甲乙双方约定审批通过后3个工作日到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若甲方房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商。……八、房产交接：（1）甲乙双方约定交房时间为过户后3天内。……十、因甲方或者乙方违约造成丙方经济损失的，由违约方负责赔偿丙方应收代理服务标准的违约金。甲乙双方未经丙方同意协商解除合同，仍应按约定支付丙方相关费用。如乙方交纳定金后违约不购买此房，定金由甲方和丙方各得50%。……十五、特别约定：……②甲方保证在审批通过前或通过后7个工作日内将贷款还清，能完整过户到乙方名下。”合同签订后，曾庆柯、卢柊向成都大唐房屋中介有限公司支付了中介费2000元，向韩龄支付了购房定金20000元。

上述《房屋买卖合同》签订后，双方因解除房屋抵押的方式、期限、交房时间等问题发生争议。2016年6月3日，曾庆柯与佘双全就合同是否继续履行以及赔偿问题等进行协商，双方有如下对话：曾庆柯：“我现在想问的是，明不明确这个事情你们不想卖了？”佘双全：“依现在这个状况，垫资垫不上，我肯定就不得卖了撒，这个是肯定嘛，因为你这个事情不能一拖再拖，原因我也讲清楚了，不能一直拖你们，第二个我也不想我老妞天天疯疯癫癫的。”曾庆柯：“我现在问的就是我需要得到你的一个明确答复，是否不卖，是否明确？”佘双全：“这个是肯定的嘛，这个就没有必要。”曾庆柯：“你们这边不卖了，现在你们的态度就只是想退还我们定金就完了？”佘双全：“不卖了，肯定就是把定金退给你，不伤和谐，好聚好散是不是嘛？”……佘双全：“这样子说嘛，现在我们这边是很肯定的，这个垫资垫不上了，我们不卖了，你们也买不成了，已经OK了，那么下来中介找我或者找你说这个合同，如果会涉及到赔偿中介的某些费用对不对。中介的费用我们下来协商，不管是哪个付或者不付，我们下来协商这个问题对不对，那么现在我们是不是很直截了当的说我们把定金退给你。”曾庆柯：“这样子不可能，我需要第一你归还我的定金，给我补偿。”

庭审中，证人冯某（佘双全、韩龄方中介）提供证言称，由于卢柊吉预产期在2016年7月20日左右，双方在签订购房合同时，曾口头约定6月20日前曾庆柯、卢柊要搬进涉案房屋。5月26日晚，曾庆柯、卢柊中介邱朝习告知冯某曾庆柯、卢柊不再购买涉案房屋，冯某将此信息转告韩龄。5月底6月初的时候，由于垫资没有谈下来，房东说垫资实在处理不下来就只有不卖了。此外，曾庆柯、卢柊方交纳的2000元中介费属于购房诚意金，在涉案房屋买卖合同没有继续下去的情况下，已经自动转为曾庆柯、卢柊另行购房的诚意金，也即对于曾庆柯、卢柊另行购房中介未再收取费用。

同时，曾庆柯、卢柊在庭审中陈述，在与佘双全、韩龄协商未成，佘双全、韩龄明确告知不再出售房屋的情况下，曾庆柯、卢柊于2016年6月9日另行购买了房屋。另行购房未再交纳中介费。佘双全、韩龄在庭审中陈述，涉案房屋的抵押贷款实际于2016年6月28日结清。

另查明，该案曾庆柯、卢柊起诉状副本于2016年6月20日送达佘双全、韩龄。

一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人可以解除合同。该案中，双方在《房屋买卖合同》中对于佘双全、韩龄解除涉案房屋抵押、曾庆柯、卢柊通过贷款审批、房屋过户以及交付的具体期限的约定均不明晰，但结合曾庆柯、卢柊陈述及佘双全、韩龄证人证言，足以认定双方口头约定了交房时间至迟为2016年6月20日。然而，在双方就解除房屋抵押的方式、期限等问题发生争议后，佘双全于2016年6月3日明确表示不再出售涉案房屋，属于明确表示不履行主要债务，曾庆柯、卢柊有权解除合同，故对于曾庆柯、卢柊要求解除《房屋买卖合同》的主张，一审法院予以支持。佘双全、韩龄虽辩称曾庆柯、卢柊在2016年5月26日通过中介明确告知佘双全、韩龄不再购买涉案房屋，违约在先，但由于证人冯某系佘双全、韩龄中介，其提供的证言亦属于传来证据，在没有其他证据进行佐证的情形下，一审法院认为佘双全、韩龄就该主张提供的证据并不充分，故对该辩称意见不予采纳。曾庆柯、卢柊虽已于6月9日另行购房，但其发生于曾庆柯、卢柊明确表示不再出售涉案房屋之后，亦不足以反证曾庆柯、卢柊违约在先。

同时，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定，因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。该案中，佘双全、韩龄违反《房屋买卖合同》约定，明确表示不再出售涉案房屋，属于根本违约，应当承担双倍返还定金的责任，故对于曾庆柯、卢柊要求佘双全、韩龄双倍返还购房定金40000元的主张，一审法院予以支持。此外，由于曾庆柯、卢柊交纳的2000元中介费已实际转化为其另行购房的中介费用，曾庆柯、卢柊对此并无实际损失，故对于其要求佘双全、韩龄赔偿2000元中介费损失的主张，一审法院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、曾庆柯、卢柊吉与佘双全、韩龄于2016年5月2日签订的《房屋买卖合同》于2016年6月20日解除。二、佘双全、韩龄于该判决生效后十日内返还曾庆柯、卢柊吉定金40000元。三、驳回曾庆柯、卢柊吉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由曾庆柯、卢柊吉负担25元，佘双全、韩龄负担400元。

本院二审审理过程中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。

二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为对于佘双全、韩龄主张曾庆柯、卢柊吉违约在先，其不应双倍返还定金的上诉请求，佘双全、韩龄举证的证人冯某系佘双全、韩龄方房产中介，其陈述均是听案外人说曾庆柯、卢柊吉不再购买房屋，并不是曾庆柯、卢柊吉向冯某表示不再购买佘双全、韩龄的房屋，一审法院不予采信并无不当。对于佘双全、韩龄在2016年6月3日向曾庆柯、卢柊吉表示不履行合同，不卖房屋的事实，有双方协商的录音可以证实，一审法院认定佘双全、韩龄承担违约责任，适用双倍返还定金原则并无不当。故，上诉人上诉请求本院不予支持。

综上所述，佘双全、韩龄的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费425元，由上诉人佘双全、韩龄负担。

本判决为终审判决。

 

 

 

审判长  毛宇健

审判员  陈进梅

审判员  罗健文

二〇一七年八月十四日

书记员  胡盼